Toelichting op de balanspost onderhanden werk en grondvoorraad van het Grondbedrijf

Voor de waardering van de grondvoorraad en grondexploitaties, vorming van voorzieningen, en (gedeeltelijke) winstneming zijn de voorschriften van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) van toepassing. Deze voorschriften zijn onderstaand nader toegelicht.

De boekwaarde/waardering van de grondvoorraad wordt bepaald door de aankoopwaarde te vermeerderen met de kosten bouwrijp maken, rente etc. en te verminderen met de opbrengst van de verkochte gronden en overige inkomsten. De onderhanden projecten van het Grondbedrijf worden gewaardeerd tegen de integrale kostprijs verminderd met de gedeclareerde termijnen (o.a. verkoopopbrengsten en subsidies).
Met betrekking tot winstneming (regelgeving BBV 2016) blijven de 3 bekende voorwaarden van kracht: a) het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; b) de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; en c) de kosten zijn gerealiseerd. Daarna moet via de POC methode (percentage of completion)  winst worden genomen.
Zodra bij een grondexploitatie een nadelig resultaat wordt geconstateerd, wordt een rentedragende voorziening ter hoogte van de contante waarde per balansdatum voor dit nadelig resultaat gevormd.
De grondexploitaties van majeure projecten worden minimaal een maal per jaar herzien. Indien ontwikkelingen daartoe aanleiding geven volgt een tussentijdse herziening. De overige projecten worden normaal eenmaal per jaar herzien.

Binnen de projecten wordt ernaar gestreefd om in geval van een nadelige prognose het project alsnog budgettair neutraal  te realiseren. Bij een positief resultaat is het streven het resultaat te maximaliseren. Uitdrukkelijk wordt vermeld dat de verwachte resultaten grotendeels geprognosticeerd zijn en soms pas op lange termijn kunnen worden gerealiseerd. Er zijn op voorhand geen harde garanties dat deze altijd kunnen worden gerealiseerd. Hierbij spelen met name de risico’s als gevolg van wijzigende economische omstandigheden een grote rol.

Resultaten behaald op grondexploitaties komen conform bestendig beleid ten gunste c.q. ten laste van de Algemene Grondreserve en de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten. Het totale saldo van beide bedraagt ultimo 2020 € 55,0 miljoen. Vervroegde winstneming vond in 2020 plaats bij grondexploitatie Manresa ad € 0,2 miljoen. In 2020 zijn vier nieuwe grondexploitaties gestart en vijf kleinere grondexploitaties met een licht negatief resultaat administratief afgesloten, zie hiervoor bijlage VIII.

De Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten is conform voorschriften gebaseerd op de contante waarden per 31 december 2020 en daalt ten opzichte van vorig jaar met € 2,8 miljoen tot € 45,0 miljoen. De voorziening is rentedragend zodat de geprognosticeerde verliezen per einddatum van een grondexploitatie kunnen worden gedekt. De Algemene Grondreserve blijft, na afdracht aan de Algemene Reserve van € 2,5 miljoen, constant op het afgesproken maximum van € 10,0 miljoen. Voor een verdere toelichting verwijzen we naar de paragraaf Grondbeleid.

De boekwaarde van de majeure grondexploitaties stijgt per saldo met € 1,9 miljoen. De grootste investeringen werden verantwoord in exploitaties Venlo Centrum Zuid / Maaswaard, Q4 en Kazernekwartier. Dit betreft voornamelijk kosten voor bouw- en woonrijp maken, evenals plan- en rentekosten. Aan de opbrengstenkant zijn grondverkopen in Veegtes, Q4 en Venlo Centrum Zuid / Maaswaard geboekt.

Naast de majeure grexen heeft het grondbedrijf ook een aantal kleinere gemeentelijke exploitaties in haar portefeuille. De geboekte kosten zijn hier voornamelijk plankosten en opbrengsten betreffen grondverkopen. De grondexploitaties in voorbereiding worden sinds 2019 niet meer onder deze rubriek verantwoord, maar onder de Immateriële Activa. Voor een uitgebreide toelichting op de majeure projecten en de totaallijst grondexploitaties verwijzen we naar bijlage VIII.

Onder de groep grex faciliterend staan separaat de met derden aangegane exploitatieovereenkomsten verantwoord. Aansluitend aan de woningbouw worden de overeengekomen werken uitgevoerd. De geraamde kosten worden gedeeltelijk bij het aangaan van de overeenkomsten door de exploitanten voldaan of na afloop van het werk door de gemeente gefactureerd. In principe loopt de gemeente bij faciliterend grondbeleid in het kader van exploitatieovereenkomsten geen risico.

Met ingang van 2015 wordt de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten, hierin worden de voorziene tekorten van de lopende grondexploitaties tegen contante waarde opgenomen, in de totaaltelling van het Onderhanden werk Grondbedrijf meegenomen. Deze wordt in mindering gebracht op het totaal. De stand van de voorziening eind 2020 daalt ten opzichte van het voorgaande jaar, voornamelijk als gevolg van het in januari 2020 aangepaste plan Kazernekwartier.

De post Onderhanden Werk van het grondbedrijf bedraagt per balansdatum 31-12-2020 ruim € 62 miljoen. Rekening houdend met de Voorziening Nadelige Exploitatieresultaten, derhalve ruim € 17 miljoen.

De resultaten van de individuele grondexploitaties worden uiteindelijk, met een positief of negatief resultaat, verantwoord in de Algemene Grondreserve. De reserve nam toe als gevolg van verkopen grond en overtollig vastgoed. De stand per ultimo 2020 lag uiteindelijk boven het afgesproken maximum van € 10 miljoen, daarom is een bedrag van ruim € 2,5 miljoen afgeroomd van de Algemene Grondreserve naar de Algemene Reserve van de Gemeente Venlo. De Algemene Grondreserve bleef na afroming dus gelijk ten opzichte van 2019.

In aansluiting op de boekwaarde per ultimo balansdatum 31 december 2020 is het natuurlijk van belang welk resultaat de grondexploitaties uiteindelijk behalen. Bovenstaand is het uiteindelijke resultaat op eindwaarde van alle projecten grondbedrijf weergegeven. Voor de exploitaties met een verwacht negatief resultaat is conform voorschriften een voorziening gevormd tegen de resultaten op contante waarde.

Voor de verdere planning van de exploitaties verwijzen we naar de individuele toelichtingen in bijlage VIII.

Met ingang van de balans van 2014 is afgesproken de volgende onderdelen van het grondbedrijf elders op de balans te verantwoorden:

• Per 2019 worden de Grondexploitaties in voorbereiding onder de Immateriële Activa gerubriceerd, dit vanwege een wijziging in de BBV-voorschriften.

• De grondvoorraden worden verantwoord als Materiële Vaste Activa. Onder MVA, gewaardeerd tegen € 2,4 miljoen, zijn gronden verantwoord die kunnen worden ingezet voor een toekomstige gemeentelijke gebiedsontwikkeling.

• Restant werkzaamheden uit administratief afgesloten grondexploitaties (“restwerken”) worden onder Voorziening Restwerken gerubriceerd.